El desconocimiento de las reglas de juego que regulan la propiedad horizontal en Cúcuta no solo tiene alterados los ánimos en el interior de conjuntos cerrados, sino también la convivencia.

Escándalos por peleas entre parejas, el ruido producido por las alarmas de los carros que se activan o por el alto volumen de las plantas de sonido, el descontrol con las mascotas que defecan en las zonas verdes o al frente de las puertas de los apartamentos, son apenas una parte de la lista de las causas por las que se encuentran enfrentados los vecinos de estos condominios.

Hay desconocimiento de la ley que regula la propiedad horizontal y por ello los sobresaltos en que se debate la convivencia en al menos 1.200 conjuntos cerrados de la capital nortesantandereana, afirman expertos en lonja y propiedad raíz.

En la Secretaría de Gobierno e inspecciones de Policía abundan las quejas por violaciones al reglamento y a los manuales de convivencia que están aprobados en este sistema de inquilinatos colectivos, en su gran mayoría por el ruido y por los estragos hechos por las mascotas.

“Uno eligió vivir en un conjunto cerrado por muchas razones: por intimidad, por tranquilidad, pero, sobre todo, por seguridad”, dice Martha Botello, vecina del condominio La Primavera

Farina Fernández, una abogada con más de 10 años dedicados a administrar propiedad horizontal en la capital nortesantandereana, confirma que la principal motivación de la tendencia a vivir en conjuntos cerrados es la seguridad. 

Conflictos tan elementales, pero tan comunes como el manejo de las mascotas: “Administré un conjunto de 96 apartamentos y en 72 tenían perros. Entonces, eran casi 60 quejas por el perro que se hizo al frente de su puerta o de su zona verde. Eso desgasta, hay que conciliar y se deteriora la convivencia”, reconoce Fernández.

El secretario de Gobierno, Oscar Gerardino, admite que si hay un agujero por donde se alcanza a apreciar la mayor fuente de conflicto en los condominios es por el exceso de ruido, bien sea de las peleas entre parejas o por el volumen de los equipos de sonido.

Según el funcionario, se reciben entre 100 y 120 quejas al mes por estos motivos.

Para los administradores de conjuntos cerrados la falta de pago de la cuota de administración por parte de uno o más vecinos, también se convierte en un problema de convivencia. “Créanlo o no, ese es el meollo de todo”, sentencia Fernández, quien varias veces ha tenido que hacer milagros y acomodar el presupuesto para el ornato, pago de servicios y otras obligaciones. Entonces, en las asambleas, dice ella, el sentir general de los demás es que “si no tiene cómo vivir aquí, entonces que se baje de estrato y se vaya para otra parte”.

Apreciación que cobra sentido cuando la percepción de los residentes es que sí se sienten de mejor estrato por vivir en conjunto cerrado, pues eso les da sensación de prestigio y ascenso social, así su origen sea de otro más bajo.

Administraciones violan la ley

Contrario a lo que piensa Fernández, otro elemento que entra en juego y que ha llegado a desestabilizar la convivencia en los conjuntos cerrados es el mal manejo de la administración que dan los encargados a esta misión.

En esto, Homero Morales, propietario de un apartamento en el condominio conjunto cerrado Torres de Portachuelo, denunció que este parece ser el cáncer de los últimos tiempos en este tipo de condominios.

Dijo que en Cúcuta nadie regula ni controla a las firmas administradoras de los conjuntos cerrados, que hacen lo que se les da la gana y violan la ley sin resistencia alguna.

En Torres de Portachuelo, afirmó Morales, hay problemas de convivencia por los incumplimientos de la constructora y de los que asumieron la administración del condominio.

A abril pasado, por estos problemas, los propietarios de las tres torres que conforman este conjunto adeudaban 34 millones de pesos, solo por derechos de condominio, precisó Morales.

El abogado José del Carmen Jaimes, quien ha atendido demandas por quejas de propietarios de condominios, señaló que la relación de quienes habitan en la unidad residencial con su entorno no es la más cercana. “Por el encierro, se pierde esa conexión con la comunidad que no deja que se piense como ciudad. Allí hay que tender puentes y no perder el uso del espacio público y la visión de ciudad”, afirma.

Esto último se acentúa más en los condominios populares o subsidiados, en donde la alcaldía se ha visto obligada a instalar mesas de trabajo en asocio con el Ministerio de Vivienda, Policía, ICBF y comisarías, para capacitar a los propietarios en el tema de la convivencia en propiedad horizontal.

Para tener en cuenta

La Ley 675 del 2001 se adoptó como una forma de reglamentar la llamada propiedad horizontal en Colombia. Es calificado como un conjunto de normas positivo, pero se quedó sin reglamentar. La mayoría de las copropiedades en Colombia y Cúcuta –tales como conjuntos residenciales, condominios y edificios– están bajo el manejo de administradores informales, es decir, sin preparación profesional para ejercer esa actividad: propietarios.

Las quejas

Las infracciones más cometidas por los habitantes de los condominios de Cúcuta, en su orden de mayor impacto:

*Alto volumen de las plantas de sonido.
*Tender ropa en los balcones y ventanales.
*Invadir el sitio de estacionamiento ajeno.
*Bañarse en la piscina sin el vestuario indicado.
*Ingerir licor y escándalos de borrachos
*No pagar la cuota de condominio
*El descontrol de las mascotas. Defecan y los amos no recogen.

Algunas prohibiciones

Estas son algunas de las principales prohibiciones, que son comunes en los reglamentos de Propiedad Horizontal y Reglamentos Internos:

* Modificar las fachadas y zonas comunales, cambiar el estilo de puertas y ventanas, colocar rejas distintas a las autorizadas por el reglamento o la asamblea. Esto con el fin de preservar el estilo arquitectónico de la edificación.

*Colocar avisos, letreros pancartas y similares en las ventanas o fachadas, con excepción de los avisos profesionales o comerciales, contemplados en el reglamento, en los casos particulares de centros comerciales o centros empresariales. En esos casos, por lo general el reglamento, o la asamblea general dictarán las normas respectivas sobre estilo, tamaño, etcétera.

*Usar los pasillos, escaleras y puntos fijos para estacionar bicicletas o colocar enseres no autorizados, por las incomodidades que esto produce a los transeúntes y por el riesgo de accidentes. Por las mismas razones, está prohibido usar esas áreas para transitar en bicicletas, motos, patines, patinetas, o para jugar con pelotas y balones. 

*Se debe agregar que estas prácticas producen deterioro y desaseo en las zonas comunales. Aquí se aplica lo referente a “dar a las áreas e instalaciones comunes el uso para el cual fueron destinadas”.

*Utilizar los parqueaderos como lugar de juegos o reunión. Es obvia esta prohibición, por los riesgos de accidente que puede causar.

*Usar los parqueaderos como depósitos, para almacenar muebles, enseres, materiales de construcción, etcétera, no solo por el aspecto de desaseo y desorden que se produce, sino por el grave riesgo que implica al reducir la visibilidad y la aireación, y aumentar el peligro de incendios, en sitios donde se acumulan gases y materiales inflamables.