Ya hemos discutido el grave problema que significa para la ciudad la informalidad en la tenencia de la tierra urbana. Esta informalidad tiene dos expresiones, por una parte, la disociación entre la condición de propietario y de poseedor que es tan frecuente en las comunas 6, 7 y 8 de Cúcuta, donde miles de predios tienen doble liquidación de impuesto predial. Un recibo va para el propietario de la tierra (que la perdió de facto hace dos, tres o cuatro décadas) y otro para el dueño de la edificación, que no es propietario del terreno.

La consecuencia es que casi paga impuesto predial porque el Municipio no puede ejercer acciones de cobro eficaces. Ni al propietario del terreno le importa una medida de embargo, ni el Municipio la impone sobre quienes son poseedores solo de mejoras y tienen casa pero no terreno, porque en la práctica es ineficaz hacerlo. Por consiguiente, la ciudad no recauda lo suficiente para asegurar su desarrollo.

La otra expresión de la informalidad, atada a la anterior, es que la mayor parte de los barrios de Cúcuta nacieron de procesos de ocupación informal de la tierra, sin los requisitos de planeación que se exigen a los urbanizadores formales como licencias de curaduría, planeación, Corponor, etc. Crecieron sin hacer cesiones de uso público, sin armonizar nomenclatura de vías ni tener los cuidados que garantizan estabilidad geológica y ambiental.

Es lo que con costos más elevados se remedia mediante la legalización urbanística. Siendo un proceso posterior a la creación del barrio, con dificultad corrige defectos de nacimiento que a veces son graves. Sin embargo, es lo que toca hacer.

Sorprende ver cómo más de dos tercios de Cúcuta están afectadas por procesos de crecimiento informal. Barrios que pasan de cuarenta años como Nidia y Ceci en Atalaya, o de treinta como Toledo Plata, han avanzado muy poco en el esfuerzo de remediar sus problemas de nacimiento en materia saneamiento de títulos, lo que afecta a cada vecino en particular, y de legalización urbanística. En esa experiencia de informalidad los antecedieron otros como López, Santander y La Cabrera, donde el problema se fue resolviendo con pasmosa lentitud a lo largo de ochenta años o más.

Esas dos condiciones, informalidad de títulos e informalidad urbanística, es lo que un aclamado economista que citamos en otra columna considera la mayor dificultad para salir de la pobreza, porque la propiedad inmobiliaria es la puerta de entrada al mundo del crédito y del emprendimiento formales.

Llegando al punto en que se juntan los dos problemas, se podría intentar una solución ajustada al caso de Cúcuta. Hay tres afectados principales. El vecino dueño de la casa que no tiene propiedad del terreno. El dueño de la tierra, que de facto la perdió hace décadas. El Municipio, que no le puede cobrar impuesto predial ni al uno ni al otro. La solución puede ser diseñar un negocio para el propietario moroso, quien le cedería al Municipio un porcentaje de sus tierras ocupadas para destinarlas al programa de titulación gratuita a poseedores.

El Municipio se comprometería a impulsar el proceso de legalización urbanística, entre cuyos varios productos está la definición de linderos predio a predio para alimentar el catastro municipal, lo que facilitaría el desenglobe y por consiguiente el impulso a procesos de titulación, es decir, de compraventa de los poseedores al propietario, con el Municipio como garante. Finalmente, el Municipio podría cobrar el impuesto predial. Es una propuesta que desarrollaremos en la próxima columna.

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