El proceso de expansión urbana en la ciudad de Cúcuta, se debate constantemente entre la legalidad y el riesgo latente de ser invadidos ilegalmente.
Las urbanizaciones ilegales no son un fenómeno nuevo y han sido ampliamente estudiadas, encontrando ciertas similitudes en las diferentes ciudades de Latinoamérica. Una de ellas es que generalmente se ubican, salvo algunas excepciones, en las zonas periféricas de las ciudades, ya sean zonas rurales contiguas al área urbana, o en zonas de expansión urbana; la razón principal es que estas zonas alejadas del centro, no cuentan con presencia o vigilancia continua por parte de las autoridades locales (policía, inspectores de control urbano, etc.) y usualmente tampoco cuentan con vigilancia privada por parte de sus propietarios, lo que facilita el avance del proceso de invasión, pasando inadvertido en las primeras etapas.
Otra de las razones por las cuales se invaden estas zonas es la cercanía con la infraestructura de servicios públicos de las ciudades (agua y energía), lo que posibilita el acceso a estos recursos.
Como consecuencia de lo anterior, estas zonas se convierten en locaciones deseadas por los urbanizadores ilegales, que ofrecen satisfacer la necesidad de vivienda de familias en condición de vulnerabilidad, lucrándose económicamente vendiendo de forma ilegal terrenos que no cumplen con las garantías técnicas ni jurídicas para este fin.
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Adicionalmente, en Colombia los invasores ilegales (piratas) saben que una vez el proceso ha tenido éxito y se ha permitido el asentamiento de un grupo considerable de familias, cambia su estatus pasando a considerarse un asentamiento humano precario, en donde se otorgan derechos a la población, como el acceso al agua y servicios públicos, los cuales deben ser prestados por la municipalidad de una forma u otra.
Para evitar esta situación que va en contra de la planeación urbana, en Colombia los Planes de Ordenamiento Territorial (POT) establecen cuáles serán las zonas de expansión urbana, que son los terrenos que se consideran aptos para el desarrollo futuro de las diferentes actividades, como vivienda, industria y comercio.
Para su habilitación debe tramitarse un riguroso proceso de planificación y gestión urbanística, conocido como Plan Parcial, el cual requiere de una serie de estudios técnicos (geotécnicos, hidrológicos, ambientales, riesgos, etc.) que deben ser presentados, revisados y aprobados por la Oficina Municipal o Distrital de Planeación o el ente que cumpla sus funciones; cumplido este trámite, se debe surtir el proceso de concertación de los asuntos ambientales ante la respectiva Corporación Ambiental, una vez lograda su aprobación, finaliza el proceso con la expedición de un Decreto por parte de la Alcaldía, donde se establecen las condiciones para su desarrollo.
Como podemos ver es un trámite nada sencillo, que requiere de la inversión de cuantiosos recursos económicos y tiempo. En Cúcuta se estima que el tiempo requerido para la revisión y aprobación de un Plan Parcial es 11 meses aproximadamente; esto sin contar el tiempo invertido para realizar los estudios previos requeridos para su presentación.
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Según el POT de Cúcuta del 2019, se establecieron siete (7) zonas de expansión, cuyo desarrollo revisaremos a continuación:
- La Gazapa: El Plan Parcial fue aprobado a través del Decreto 0622 de 2013 “La Gazapa 1,3 y 4 Santa Bárbara” y el Decreto 1083 de 2015 “Gazapa Alameda del Este”, cuenta con una serie de desarrollos de vivienda mezclando de interés social y de estrato 4, cuyo eje central es el C.C. Jardín Plaza, dotado con un parque alameda del rio Pamplonita, que junto al centro comercial, se ha convertido en un polo para la recreación pasiva y el disfrute de áreas deportivas atrayendo diariamente un gran número de personas que se desplazan desde otras zonas de la ciudad.
- Peracos (Simón Bolívar - Distrito de Innovación Tecnológica): Sobre esta zona se ha presentado un desarrollo muy bajo, además de la Terminal de Transportes inconclusa y la Planta de Retromaquinas no tiene mayor desarrollo. Considero una de las causas es que más del 50% del área del terreno está catalogada como una zona con Condición de Amenaza, lo que contempla la realización de estudios geotécnicos a detalle, que permitan identificar las zonas de riesgo y su mitigación.
- El Progreso I: El Plan Parcial fue aprobado mediante Decreto 0700 de 2016, sin embargo, su ejecución se vio truncada debido a un proceso de invasión que se llevó a cabo emplazando el asentamiento informal Alfonso Gómez; el cual inicio un proceso de invasión de las primeras familias en el año 2014, pero se aceleró considerablemente durante los años 2018 a 2019, llegando a albergar 1.584 personas para el 2019 (Albarracin & Rodriguez, 2019).
- El Rodeo Minuto de Dios: Esta zona de expansión fue invadida casi en el 80% de la extensión del terreno, albergando los asentamientos informales María Gracia y 23 de Enero. Este último fue afectado por una fuerte inundación en noviembre de 2020, dejando 6 muertos, 8 heridos y 77 viviendas destruidas (El tiempo, 2020).
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- Carmen del Tonchala: Su desarrollo fue aprobado mediante el Decreto 0676 de 2012 “Plan Parcial Puente Cúcuta” y el Decreto 0971 de 2016 “Plan Parcial Villa Sofia”. Sobre el Plan Parcial Puente Cúcuta se han desarrollado dos condominios de vivienda interés social y prioritario, teniendo un 80% del terreno libre para su desarrollo y en proceso de urbanización; sobre el plan parcial Villa Sofia se viene adelantando un proceso de urbanismo y venta de lotes.
- El Resumen: El sector se viene desarrollando mediante Planes Parciales aprobados por los Decretos 0178 del 2002 “El Resumen I”, Decreto 0396 de 2006 “El Resumen II” y el Decreto 503 de 2010 “Colegio el Bosque”. En el Resumen I y II se vienen desarrollando condominios de vivienda unifamiliar estrato 4-6, estando pendiente una porción de terreno sin aprobación.
- Las Lomas: Su desarrollo fue aprobado mediante el Decreto 1082 de 2015 y el Decreto 887 de 2018, cuenta con los estudios de detalle que se realizaron al momento del licenciamiento, y sin embargo, pese a estar aprobado desde el año 2015, a la fecha no ha iniciado su proceso de urbanización y construcción, debido a que se encuentra pendiente de aprobación el Permiso de Aprovechamiento Forestal por parte de Corponor.
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En conclusión, de las siete zonas habilitadas para el desarrollo futuro y construcción masiva de proyectos de vivienda en Cúcuta, solamente dos se encuentran adelantando efectivamente proyectos de vivienda de interés social (La Gazapa y Puente Cúcuta) y el tercero (El Resumen I y II) desarrollando proyectos de vivienda para estratos 4-6 (NOVIS); en los otros 4 sectores se ha visto truncado su desarrollo por diferentes causas, ya sean estas procesos de invasión o dificultad con el trámite, gestión y/o aprobación de los permisos. Esto ocasiona por un lado, la disminución en la oferta de vivienda digna, aumentando el problema del déficit en la ciudad, y por otro, la disminución en la generación de empleos formales que trae la construcción.
Por estas razones hago un llamado a la Administración Municipal, a través del Departamento Administrativo de Planeación, la Secretaria de Vivienda, Valorización y Plusvalía, la Secretaria de Infraestructura, las Curadurías Urbanas y Corponor, para aunar esfuerzos y crear una plataforma conjunta que permita dar celeridad a los procesos de trámite, gestión y aprobación de los Planes Parciales, Licencias y Permisos Ambientales requeridos para el desarrollo de los proyectos en la ciudad, de manera que se constituya en una herramienta efectiva que permita mejorar el acceso a una vivienda digna, combatiendo el problema de las invasiones ilegales y generando desarrollo y empleo de calidad.
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